김상조는 명색이 제법 경제학을 공부했다면서...
부동산거래분석원 만든다고? 탈세는 잡아내도 집값은 못 잡아
문재인 출범 이후 3년, 비싼 곳 더 비싸지고 싼 곳 더 싸졌다
똘똘한 한 채에 대한 실수요가 가격 올려...불법적인 거래와는 무관
다주택 소유 발본색원 해봐라! 1인 가구, 청년 가구들에 치명타될 거다
무엇을 위해서 부동산 소유를 막는 것인가?
문재인 정부가 부동산거래분석원이라는 것을 만든다고 한다. 청와대 김상조 실장의 말에 따르자면 50명 정도의 인원이 될 거라고 한다. 그것이 생기고 나면 집 사고 팔 때 일일이 공무원들의 심한 감시를 받아야 할 것이 분명하다. 지금도 부동산 거래를 할 때는 자금조달계획서, 취득 목적 등 시시콜콜 감시를 받는 데 그런 조직이 생기면 감시가 더욱 강화될 것 같다. 이 정부는 코로나도 부동산도 국민을 감시하고 통제하는 수단으로 만들어간다.
명분은 불법적인 투기를 잡아서 집값을 안정시키겠다는 것이다. 결론부터 말하자면 탈세 같은 불법행위를 더 많이 잡아낼 수는 있을지 몰라도 집값을 잡지는 못한다. 집값은 불법행위 때문에 오르는 것이 아니기 때문이다.
다음의 지도에서 보듯이, 문재인 출범 이후 3년간 주택 가격 변화를 보면 서울 경기 세종시 등비싼 곳이 더욱 많이 올랐다. 지방의 집값은 오히려 떨어졌다. 오른 쪽 그림은 서울이라 하더라도 연립주택 등 수요가 없는 것은 실질적으로 값이 떨어졌음을 보여준다.
이처럼 비싼 곳은 더 오르고 싼 집은 오히려 떨어지게 된 큰 이유 가운데 하나가 소위 똘똘한 한 채에 대한 수요 때문이다. 한국인은 재산의 80% 이상을 부동산으로 보유하려 하는데 여러 채를 가지면 죄악이 되어 버리니 1채를 최대한 비싼 것으로 사게 된다. 그래서 비싼 집이 더 오른다. 안 그래도 비싼 주택들의 가격이 더욱 오르는 이유는 똘똘한 한 채에 대한 실수요 때문이다. 가수요나 불법행위 때문이 아니다. 다주택에 대한 규제, 다주택을 금기시하는 사회 분위기는 똘똘한 한채에 대한 수요를 늘려서 가격을 더욱 올린다고 보면 된다. 불법적인 거래와는 무관하다.
한국은행이 발표한 국민대차대조표에 따르면 한국인은 재산의 85%를 부동산으로 보유하고 있다. 금융 자산은 15%에 불과하다. 부동산 선호 성향은 20년전보다 더욱 강화되었다. 한국인이 금융자산보다 금융자산을 멀리하는 이유는 증권사나 은행들의 신뢰성이 떨어지기 때문일 가능성이 높다. 애널리스트는 상장기업들에 대해서 전문가일지는 신뢰성은 갖추지 못했다. 모든 주식에 대해서 항상 매수 추천만 하는 전문가를 어떻게 믿을 수 있는가. 한국인들이 집을 살 때는 있는 돈 없는 돈 다 동원하고, 대출까지 받아서 최대한 비싼 것을 사곤 한다. 누구나 하는 바로 그런 행태가 바로 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요인 것이다.
다주택 소유에 대한 규제와 중과세가 심해질수록, 또 다주택자를 범죄자 취급하는 사회 분위기가 강해질수록 한국인들의 비싼 1채의 주택에 수요는 더욱 강해질 것이고, 그런 주택의 값은 더욱 오를 것이다.
똘똘한 한 채에 대한 수요도 굳이 이름을 붙이자면 실수요인데 부동산정보분석원이 무엇을 할 수 있을지 의문이다. 만약에 그들이 분발을 해서 다주택 소유를 발본색원한다면 그것이야 말로 재앙이다. 1인 가구 청년 가구들에 치명타를 가할 가능성이 높기 때문이다.
다주택을 처분할 경우 우선순위가 가장 높은 것은 미래가치가 높지 않은 연립주택, 다세대 다가구주택, 소형 오피스텔, 지방주택들이 될 것이다. 이들의 상당수는 1인 가구들을 위한 것이다.
나라 전체 무주택 가구 875만 가구 중 1인 가구가 415만가구, 2인 가구가 206만 가구, 3인 이상 가구는 284만 가구다. 그런데 우리나라의 공공임대주택이 300만호이다. 공공주택 입주자의 가구 특성에 대한 자료가 없어서 불확실하지만 식구가 많은 가구일수록 우선권이 주어질 것이 확실해 보인다. 그렇다면 3인 이상 무주택 가구의 상당수는 공공임대주택에서 살 것이고 아마 2인 무주택 가구의 상당수도 그럴 것으로 보인다. 따라서 다주택자 소유의 임대주택에 거주하고 있는 가구는 대부분 415만에 달하는 1인 가구들이다. 이들은 젊은 청년이거나 독거노인일 가능성이 높다. 1인 가구의 특성이 그러하다면 이들은 주택을 구입할 능력도 없고 의사도 크지 않을 것으로 보인다. 그런 1인 가구들에게 거주할 셋집을 제공하는 사람들이 다주택 보유자인 셈이다. 이들이 보유한 다주택에 대한 매각이 증가할수록 1인 가구가 거주할 공간도 그만큼 줄어들 게 될 것이다. 무엇을 위해서 부동산 소유를 막는 것인가.
이 정책을 발표한 청와대 정책실장 김상조는 명색이 제법 경제학을 공부했다는 자이다. 위와 같은 주택시장의 작동 원리를 몰랐다면 그 자리에 있을 자격이 없고, 알면서도 들러리를 서고 있다면 부끄러운 줄 알고 물러나는 것이 옳다.
부동산거래분석원이라는 존재는 국민을 괴롭히는 일만 하게 될 것이다. 탈세 등의 불법행위는 국세청이 세무조사를 하면 되고, 다른 불법행위가 있다면 경찰과 검찰이 재판으로 해결하면 된다. 부동산거래분석원은 공무원들 밥그릇을 늘리고 국민을 감시하겠다는 것 말고는 어떤 좋은 효과도 기대할 수 없다. 음험하거나 허망한 아이디어다. 부동산거래분석원 설립 시도를 멈추라.
김정호 객원 칼럼니스트(서강대 겸임교수)