경기도 분당·일산 등 1기 신도시 정비사업에 대대적 규제 완화를 예고한 대통령직 인수위원회와 정부가 1기 신도시 전체 마스터플랜 수립과 특별법 제정을 통해 서두르지 않고 정비사업을 진행할 것이라 밝혔다.
25일 인수위 측은 "신도시는 기존 정비사업과 달리 특별법이라는 별도의 트랙으로 가되 긴 호흡으로 신중히 접근하겠다"면서 "1기 신도시 전체를 어떻게 개발할 것인지에 대한 큰 그림(마스터플랜)부터 그리는 것이 우선"이라고 했다. 신도시의 아파트 단지들이 새 정부의 규제 완화로 곧장 재건축 사업을 잇달아 진행하는 일은 없을 것이란 입장이다. 이는 윤석열 대통령 당선인의 1기 신도시 관련 공약으로 재건축 기대감이 커지며 아파트값이 연쇄적으로 급등하는 패턴의 고리를 겨냥한 발언이기도 하다.
원일희 인수위 수석부대변인은 이날 종로구 통의동 인수위에서 한 브리핑에서 "1기 신도시 재건축 문제는 부동산 태스크포스(TF)가 중장기 검토 과제로 검토 중인 사안"이라고 말했다.
정부도 "1기 신도시 재정비는 단순히 준공 30년 차에 들어선 개별 단지의 재건축 사업이 아니라 재건축 연한이 도래한 신도시 전체의 도시계획을 어떻게 바꿀 것이냐에 대한 문제"라고 했다.
1기 신도시는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 5곳이다. 88 서울올림픽 전후로 서울수도권 집값이 폭등하자 당시 노태우 정부가 1989년 개발계획을 발표했고 1997년(입주 기준)까지 총 432개 단지, 29만2천가구가 순차적으로 입주했다. 김영삼 정부는 전임 정부의 1기 신도시 공급으로 부동산 시장 안정기를 보냈다.
지난해부터 분당신도시에 입주 30년이 되는 단지들이 나오기 시작했다. 올해부터는 일산·평촌·산본, 내년부터는 중동신도시에 준공 30년된 단지들이 등장하기 시작한다.
단지별로 재건축 연한이 도래하기에 실수요에 투자수요까지 몰려 아파트값이 연이어 급등할 가능성이 커졌다.
부동산 관계자들은 "재건축 사업에 첫 삽을 뜨는 단지가 나오면 신도시 전체의 주요 입지 아파트 가격부터 오를 것"이라며 "결국 다른 단지들도 시간 문제라는 기대감 때문에 수요가 확 몰리기 시작하는 것"이라고 했다.
때문에 시장 과열을 우려하는 인수위와 정부는 '신도시 특별법'으로 도시 전체를 재설계하겠다는 방침이다. 새 정부 국정과제에 신도시 재정비 관련 공약 내용이 포함될 것으로 전망되며 여야 의원들이 발의한 법안 내용들이 적잖이 채택될 것으로 보인다. 크게는 용적률 등 건축 규제를 풀어주고 기반시설을 지원해 특정 단지만이 아닌 그 일대의 종합 개발을 꾀하는 것이다.
인수위와 정부는 신도시의 주거지 용적률을 법정 상한(최대 300%)까지 올리고, 역세권 등 일부 지역에 한해 용적률을 최고 500%까지 높여주는 방안을 고려 중이다. 상당수의 리모델링 추진 단지들이 재건축으로 돌아설 것으로 예상된다.
다만 속도조절론도 우세한 상황이다. 부동산 관련 1호 공약으로 예상됐던 30년 이상 노후 공동주택의 정밀안전진단 면제 공약은 후순위로 밀렸다. 재건축 초과이익환수제 부담금 완화에 대해서도 연내 법 개정 추진으로 의견이 모아졌다. 국회를 장악하고 있는 더불어민주당에 따라 법 개정이 지연될 가능성도 적지 않다.
김진기 기자 mybeatles@pennmike.com