문재인 정부 부동산 정책의 허점을 노렸던 ‘빌라왕 사기’, 해결책은?
문재인 정부 부동산 정책의 허점을 노렸던 ‘빌라왕 사기’, 해결책은?
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최근 수도권 일부 지역을 중심으로 '빌라왕' 사건이 확대되고 있다. 임대사업자의 전세사기로 인해 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 속출하고 있다. 수백채에서 1000채 이상의 빌라를 소유한 빌라왕들은 실제로는 ‘바지 사장’일 뿐, 배후에는 거대한 조직이 도사리고 있는 사기 사건으로 드러나 충격을 안겨주었다.

전세사기 일당은 문재인 정부 시절인 지난 2020년 부동산임대차법 개정으로 전세값이 급등한 점을 노렸다. [사진=YTN 캡처]
전세사기 일당은 문재인 정부 시절인 지난 2020년 부동산임대차법 개정으로 전세값이 급등한 허점을 노렸다. [사진=YTN 캡처]

2020년 부동산임대차법 개정으로 전세값 폭등...‘빌라왕’ 앞세워 ‘깡통전세’ 양산

이들은 문재인 정부 시절인 지난 2020년 부동산임대차법 개정으로 전세값이 급등한 허점을 노렸다. 임차인의 주거안정을 도모한다는 취지로 계약갱신청구권 등을 도입했지만 오히려 전세값이 폭등한 것이다.

이런 폭등기를 노려 건축주와 악덕공인중개사 등이 짜고 빌라와 다세대를 시세보다 높은 가격에 전세 계약을 맺은 것이다. 이때부터 서울과 인천 등 수도권에서 전세금이 시세보다 높거나 비슷한 이른바 '깡통전세'가 대거 양산됐다. 지금도 그 규모를 정확하게 파악하기 어려운 실정이다. 향후 전국적으로 피해가 계속 늘어날 전망이다.

경찰은 조직범죄 개입이나 배후세력 등에 대해서도 수사망을 확대하고 있는 것으로 알려졌다.

일부 개인의 문제에 그치는 것이 아니라 사회 문제로 비화하면서, 전세사기 피해를 막을 법과 제도 정비가 시급하다는 목소리가 높아지고 있다. 정부는 지난달에 이어 최근에도 '전세보증금 피해 임차인 설명회’를 열어 문제 해결에 나섰다. 하지만 대책 마련을 서둘러달라는 피해자들의 요청에 정부는 "검토해보겠다"는 말만 되풀이하고 있어, 실질적인 도움이 되지 않는다는 불만이 잇따르고 있다.

서울대 이준구 명예교수, 1주택자를 제외한 ‘다주택자 종부세 강화’를 해결책으로 제시

빌라왕 사기 피해자들이 청년층이나 사회초년병, 취약계층 등이라는 점에서 근본적 재발방지대책을 마련해야 한다는 지적이다. 이와 관련 이준구 서울대 경제학부 명예교수가 빌라왕 문제를 해결할 수 있는 단순 해법을 제시해 주목됐다. 19일 CBS라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’에 출연한 이 교수는 “빌라왕 문제가 지금 사회 문제화하고 있다. 1000채를 어떻게 가질 수 있느냐? 임대사업자등록증 때문에 가능하다”며 ‘다주택자 종부세 강화’를 해결책으로 제시했다.

이 교수는 윤석열 정부의 다주택자 종부세 경감은 ‘졸속 중의 졸속’이라고 비판했다. 이 교수는 “문재인 정부 말기까지 집값이 너무 많이 올랐는데 현 정부가 부동산 투기 억제 장치를 계속 풀어나가면서 핵심적인 것까지 건드리고 있다”고 말했다. 그가 꼽은 부동산 투기 억제 장치의 핵심은 ‘종부세 중과’ 및 ‘임대사업자 등록제 폐지’다.

보유세를 무겁게 하면 부동산 투기가 힘들어진다는 것이 이 교수의 핵심 논리이다. 예를 들어 3채 이상 보유한 사람에게는 최고 6%의 세율이 적용된다. 1채에 1억원인 집을 100채 가지고 있는 사람의 경우, 100억 원이 과세 표준이 된다. 1년에 6억원의 세금을 내야 한다는 의미이다.

빌라왕에 의한 전세사기가 일부 개인의 문제에 그치는 것이 아니라 사회 문제로 비화하면서, 전세사기 피해를 막을 법과 제도 정비가 시급하다는 목소리가 높아지고 있다. [사진=YTN 캡처]
빌라왕에 의한 전세사기가 일부 개인의 문제에 그치는 것이 아니라 사회 문제로 비화하면서, 전세사기 피해를 막을 법과 제도 정비가 시급하다는 목소리가 높아지고 있다. [사진=YTN 캡처]

매년 6억원의 현금을 내면서 버틸 수 있는 사람이 없기 때문에, 다주택 보유가 힘들어진다는 것이다. 따라서 바지 사장에 불과한 빌라왕 문제가 근본적으로 발생할 수 없다는 설명이다. 윤 정부의 다주택자에 대한 종부세 경감은, 다주택 보유를 훨씬 쉽게 한다는 점에서 문제라고 지적했다.

그러면서도 이 교수는 1주택자의 종부세 중과에 대해서는 반대한다는 점을 분명히했다. 문재인 정부가 실거주하는 1주택자에 대해서도 종부세를 무겁게 매긴 것은 ‘1주택자에 대한 종부세 세율을 높였다기보다는, 시가와 공시지가의 갭이 줄어들면서 예전에는 과세 대상이 아니었던 1주택자가 과세 대상에 편입됨에 따라 발생한 문제’라고 설명했다.

결국 문제의 핵심은 ‘다주택자’라는 것이 이 교수의 주장이다.

‘임대사업자 혜택 부활’도 잠재 리스크, 문재인 정부 식 ‘폭등’ 촉발시킬 변수

그런 점에서 ‘임대사업자에 대한 혜택 부활’ 역시 문제라고 지적했다. 빌라왕 문제도 이런 맥락에서 살펴볼 수 있다는 것이다. 예를 들어 1채에 1억원인 빌라 1000채를 가지고 있는 빌라왕의 경우, 6%의 종부세를 적용하면 매년 60억원을 내야 한다. 임대사업자로 등록한 사업자에게는 종부세가 전면 면제되니까, 빌라왕처럼 수많은 부동산을 보유하는 것이 가능했다는 설명이다. 

‘다주택자와 임대사업자에게 특혜를 준다고 해도 당장 (부동산 경기가) 불붙을 분위기가 아니다’라는 진행자의 지적에 이 교수는 “당분간은 이런 기조가 유지되겠지만, 언제 확 불이 붙을 시점이 오면 문재인 정부 때의 일이 또다시 반복된다”고 진단했다. 따라서 ‘안정적인 기조’를 유지해야 한다는 주장이다.

기본적으로 보유세를 상당히 무거운 수준에서 유지해 다주택 소유를 어렵게 만드는 것이 이 교수가 제시한 해법의 핵심이다. 다주택자가 우리나라 임대주택 공급의 핵심적 역할을 하기 때문에 다주택자에게 혜택을 줘서 임대주택의 공급을 원활하게 해야 세입자들의 삶이 편해진다는 일각의 논리에 대해서도 ‘아니다(틀렸다)’라는 입장을 밝혔다.

임대사업자의 전세사기로 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 몰린 지역의 아파트 난간에 피해를 호소하는 현수막이 걸려 있다. [사진=YTN 캡처]
임대사업자의 전세사기로 보증금을 돌려받지 못하는 세입자들이 몰린 지역의 아파트 난간에 '구제방안촉구'를 호소하는 현수막이 걸려 있다. [사진=YTN 캡처]

다주택자 중과해도 임대주택 공급량 줄어들지 않아?

다주택자에게 세금을 중과해도 다주택자는 어차피 생길 수밖에 없다는 것이 이 교수의 주장이다. ‘임대주택을 공급하는 다주택자에게 세금을 중과하면, 소유가 힘들어서 집을 팔려고 내놓을 것이고, 결국 집값이 떨어지게 된다. 그 과정에서 누군가가 가격이 하락한 집을 사게 되고, 다소 하락한 집을 산 사람은 세금 부담이 있더라도 싸게 샀기 때문에 감당할 만하게 여긴다. 따라서 다주택자의 수는 거의 그대로 유지된다. 결국 다주택자에게 세금을 중과해도 임대주택의 공급량이 줄어들지는 않는다’는 것이 이 교수의 설명이다. ‘임대주택의 공급량은 줄지 않고, 집값은 전반적으로 하락’하는 것이 다주택자에게 보유세를 중과하는 효과라는 것이다.

이 교수는 외국에서 일반화되어 있는 ‘기업형 임대주택’의 장점도 강조했다. 규제를 해서 임대료를 마음대로 올리지 못하게 하고, 한번 입주하면 임대인이 마음대로 ‘나가라’고 할 수도 없다고 한다. 개인이 임대사업을 하는 우리나라에 비해, ‘임차인 보호’가 가능한 장치가 많다는 점을 장점으로 꼽았다

그러면서 이 교수는 다주택자에 대한 중과 기조가 유지된다면, 다른 규제는 오히려 풀어야 한다고 강조했다. 투기과열지구라든지 주택대출 퍼센트 등의 규제는 단순하게 하면서, ‘보유세 중과’라는 투기 억제 장치의 핵심을 유지하는 것이 정답이라는 주장이다. 자기가 원하는 데서 살고 원하는 데로 이사갈 수 있게 허용하고, 1가구 1주택자에 대해서는 양도소득세도 가볍게 하는 등의 규제는 풀어야 한다는 것이다.

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