"'공급은 충분하니 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다'라더니...시장 오판의 대가"
문재인 정부 내내 지속됐던 집값 상승은 임기 마지막해인 내년에도 그 상승세를 이어갈 것이라는 전망이 나왔다. 주택산업연구원(주산연)은 14일 내년도 주택 매매가격이 연간 2.5%, 전세가격은 3.5% 오를 것이라 추정했다.
주산연은 이날 서울 대한상공회의소에서 발표한 '내년 주택시장 전망'에서 "경제성장률, 금리 등 경제변수와 주택수급지수를 고려한 전망모형을 통해 내년 주택가격을 예측한 결과 이런 결과가 나왔다"며 "올해보다 상승률은 낮아지겠지만 누적된 공급부족과 경기회복으로 인천·대구 등 일부 공급과잉지역과 단기 급등지역을 제외하고는 하락세로 돌아서지는 않을 것"이라고 밝혔다.
주산연은 누적된 주택 공급 부족과 임대차 3법 시행에 따른 전월세 물량 감소 문제 등을 주원인으로 지목하며 이로 인한 가격 상승세가 내년에도 이어질 것이라고 내다봤다.
주산연은 "그동안 정부는 인허가 물량을 공급물량으로 발표해왔으나 실제로는 시장 상황이나 규제 강도에 따라 인허가를 받은 뒤 분양이나 착공하지 않는 물량이 많아 인허가 물량을 공급물량으로 보면 안 된다"고 지적하기도 했다. 문재인 정부의 주택 수요·공급 예측 방식이 잘못됐다는 것이다.
이처럼 주산연은 그간의 매매, 전셋값 상승 원인이 공급 부족에서 기인한다는 점을 분명히 하면서 현 정부가 시장을 오판했다고 강도 높게 비판했다.
정부의 수요 예측 실패도 타겟이 됐다. 주산연은 "문재인 정부는 출범 초부터 막연한 인구감소론과 주택보급률 100% 도달을 근거로 '공급은 충분하니 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다'고 생각했지만, 그동안 집이 필요한 가구수는 통계청 예측치를 빗나가며 크게 증가했고, 주택시장에 진입하는 30세 인구도 줄어들지 않아 오히려 2022년부터는 70만명 이상으로 늘어나는 것으로 예측됐다"고 했다.
주산연의 자체 분석 결과 현 정부 5년간(2017∼2021년) 누적 전국 매매수급지수는 87.1, 전월세는 96.6이었다. 특히 서울은 매매 69.6, 전월세 80.6에 그쳤다. 서울의 공급 부족이 특히 심각했다. 주산연은 현 정부 5년간 전국의 주택수요 증가량 대비 공급 부족량이 전국은 38만호, 경기·인천은 9만호, 서울은 14만호에 달한다고 했다.
주산연은 경제성장률과 금리 변화보다 '수급지수'(수급지수＞경제성장률＞금리 순)가 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미친다는 점도 강조했다. 결국 서울 집값은 절대적인 공급 부족에 따른 결과다. 또 나날이 집값이 고가화(高價化)되면서 금리의 영향도 줄어든다는 게 밝혀졌다. 서울은 그 어느 곳보다 수급지수의 영향력이 타지역에 비해 현저히 높은 것이다.
주산연은 "문재인 정부가 24번의 부동산 대책 발표에도 불구하고 주택가격 안정에 실패한 데는 주택시장의 수요·공급량 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들에 의한 정책 주도가 주요 원인으로 작용했다"며 "차기정부에서 이러한 실수를 되풀이하지 않으려면 무엇보다도 시장 상황을 정확히 파악해야 하고 정책추진 능력이 있는 전문가가 정책을 주도해야 한다"고 강조했다.
김진기 기자 mybeatles@pennmike.com