윤석열 정부의 첫 규제 완화는 양도세 중과 유예, 다주택자 매물 나오나?
윤석열 정부의 첫 규제 완화는 양도세 중과 유예, 다주택자 매물 나오나?
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서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습. [사진=연합뉴스]
서울 63스퀘어에서 바라본 시내 아파트 모습. [사진=연합뉴스]

다주택자가 규제지역에서 주택을 팔 때 무겁게 매기는 양도세 규제가 10일부터 1년간 유예된다. 당초 11일부터 시행될 예정이었던 ‘양도세 중과 유예’ 조치가 새 정부 출범일에 맞춰 하루 앞당겨 시행되는 것이다.

다주택자 양도세 중과 배제는 윤석열 대통령 당선인의 공약이자 ‘윤석열 정부 110대 국정과제’에 포함된 내용이다. 윤 대통령 입장에서는 후보 시절에 내건 공약 중에서 첫 번째 시행이라는 의미가 담겼다.

다주택자는 1년 간의 유예기간 동안 매각하는 게 유리...시장 수요는 제한적일 듯

‘시장 기능 정상화’를 목표로 하는 윤석열 정부는 다주택자 양도세 중과 유예를 시작으로 다수의 규제 완화 정책을 내놓을 것으로 예상된다.

추경호 경제부총리 겸 기재부 장관 후보자는 최근 국회에 제출한 인사청문 서면 답변을 통해 “현행 다주택자 중과 제도는 과도한 세 부담 적정화, 부동산 시장 안정 등 차원에서 정상화할 필요가 있다”며 “구체적인 방안과 시기 등은 세부 검토를 거쳐 결정할 계획”이라고 밝힌 바 있다.

추경호 경제부총리는
추경호 경제부총리 후보자는 "현행 다주택자 중과 제도는 정상화할 필요가 있다"고 밝혔다. [사진=연합뉴스]

양도세 중과 유예 조치로 인해, 다주택자는 1년간의 유예 기간 동안 보유한 주택들을 매각하는 게 유리하다. 하지만 높은 아파트 가격, 대출 제한 등으로 인해 시장 수요는 제한적이라는 평가가 나온다. 때문에 양도세 중과 유예 조치로 인해 다주택자의 매물이 시장에서 소화되지 못할 것이라는 분석도 만만치 않다.

양도세 중과 유예 조치의 내용은 아래 3가지이다.

① 양도차익의 75%까지 부과되는 다주택자 양도세 중과를 향후 1년간 유예...다주택자 양도차익 커져

양도세 중과 한시 배제는 소득세법 시행령 개정 사항이기 때문에, 국회 동의 절차를 거치지 않고 정부가 바로 추진할 수 있다. 향후 윤석열정부가 국회의 동의 없이도 가능한 범위 내에서 규제 완화에 팔을 걷어붙일 것으로 관측되는 대목이다.

현행 소득세법에 따르면 양도세 기본세율은 6~45%이다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트(p), 3주택자엔 30%p를 더한다. 다주택자가 규제지역에서 집을 팔 경우 양도차익의 최고 75%, 지방세를 포함하면 82.5%까지를 세금으로 내야 하는 셈이다.

또, 다주택자에 대해서도 3년 이상 보유했을 경우 장기보유 특별공제를 최대 30%까지 적용한다. 이렇게 되면 조정대상 지역 내 10년 보유 아파트을 팔아 10억 원 양도차익을 얻은 2주택자는 3억 2천만 원 가량, 3주택자는 4억 2천만 원 가량 세금 부담이 줄어든다.

이번 조치로 주택을 2년 이상 보유하고 10일부터 잔금을 치르거나 등기 이전을 하는 다주택자는 양도세 중과세율을 적용받지 않고 최고 45% 기본세율로 주택을 처분할 수 있다. 단 2년 미만 보유자는 중과 배제 혜택을 받을 수 없다.

시장에서는 이번 조치로 다주택자 매물이 다수 늘어나면서, 시장에 활력을 불어넣을 수 있을지 주목하고 있다. 정부는 세금 부담이 줄어든 1년 동안 다주택자가 매물을 내놓아 시장 가격이 안정될 것으로 기대하고 있다.

하지만 이번 조치의 효과가 제한적일 것이란 의견도 많다. 당장 대출 규제가 유지되는 데다, 높은 집값에 따른 이자 부담 등으로 실수요의 주택 매수세가 폭발적으로 늘어나긴 어렵다는 관측이다.

시중은행의 부동산 팀장은 “시행령 개정을 통해 바꿀 수 있는 최대한의 범위라고 보인다. 이러한 유예 조치들은 시장에 긍정적으로 작용할 것으로 기대된다”면서도 “양도세와 취득세율 조정은 국회에서 관련 법을 바꿔야 하므로, 이번 시행령 조정만으로 효과를 기대하기에는 한계가 있다”고 지적했다.

​​양도세 중과 유예 조치의 구체적 내용. [그래프=연합뉴스]​​
​​양도세 중과 유예 조치의 구체적 내용. [그래픽=연합뉴스]​​

② 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지...즉각적인 1주택 혜택 받을 수 있어

모든 주택을 양도해 1주택만 보유하게 된 다주택자가 1주택자가 된 날부터 양도세 비과세를 위한 보유·거주기간을 다시 산정하는 ‘리셋 제도’도 바뀐다. 기획재정부가 10일 추진하기로 밝힌 개정안에 따르면, 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간 기준으로 계산해 1세대 1주택 비과세 적용 여부가 결정된다.

현 제도에선 3개 주택을 보유한 A씨가 주택 두 개를 팔아 1주택자가 됐다면 이날부터 보유·거주기간을 다시 계산한다. 남아 있던 주택이 이미 비과세 요건인 2년 이상 보유했더라도 시장을 관리할 목적으로 일괄 리셋한 것이다.

기재부는 “해당 제도에 대한 국민 불편과 민원이 많고 다시 계산하는 보유·거주기간을 충족할 때까지 매물 출회가 지연되는 점을 감안해 개선키로 했다”고 밝혔다. 징벌적 과세에서 합리적인 과세로 바뀌는 것이다. 주택 수와 관계 없이 주택을 실제 보유·거주한 기간 기준으로 1주택자 비과세 적용 여부를 판단하게 된다.

이렇게 되면 만약 A씨가 1주택자가 된 시점에서 마지막 남은 주택의 보유·거주기간이 2년이었다면, 비과세 요건을 충족한다고 인정받게 된다. 실제 보유·거주 기간을 인정함으로써, 제도가 합리화되고 1주택자가 된 시점에 즉시 비과세를 적용받을 수 있다.

③ 일시적 2주택자의 비과세 요건이 2년으로 완화돼...기존 주택 매도 위한 시간 여유 생겨

이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택자의 경우 종전·신규 주택이 조정대상지역에 속했다면 신규 주택 취득일부터 1년 내 종전 주택을 양도하고 세대원 모두 신규 주택에 전입해야 양도세 비과세 요건에 해당됐다.

개정안은 종전 주택 양도기한을 2년으로 늘리고 세대원 전원의 신규주택 전입 요건도 삭제했다. 이를 통해 종전 주택을 매도할 때 충분한 시간 여유를 둘 수 있고, 전입 과정에서 세대원의 다양한 사정도 고려할 수 있게 됐다.

개정안은 이달 10~17일 입법예고 후 24일 국무회의 의결을 거쳐 이달 말 공포될 예정이다. 소급 적용되는 만큼 10일부터 거래된 양도분까지 모두 포함된다.

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